📢 안녕하세요, 대T파파입니다
재테크와 부동산에 관심이 많은 대T파파입니다. 오늘은 어제(10월 15일) 발표된 1015부동산대책에 대해 가장 핵심적인 내용만 빠르게 정리해드리려고 합니다. 특히 지금 계약 진행 중이거나 내 집 마련을 준비 중이신 분들께는 정말 중요한 내용이니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
🚨 10.15 부동산대책, 무엇이 달라졌나?
어제 저녁 뉴스를 보고 깜짝 놀라셨죠? 정부가 합동으로 발표한 10.15 부동산대책은 서울 전역 25개구와 경기 12개 지역을 조정대상지역으로 지정하면서, 오늘(10월 16일)부터 주택담보대출 한도가 대폭 축소됩니다.
🔹 핵심 변경사항 3가지
첫째, LTV가 70%에서 40%로 강화되었습니다. 무주택자 기준으로 10억 원 아파트를 살 때 과거에는 7억까지 대출이 가능했지만, 이제는 4억만 가능합니다. 유주택자는 아예 대출이 금지됩니다(LTV 0%).
둘째, 가격대별로 대출한도가 차등 적용됩니다. 시가 15억 이하는 최대 6억, 15~25억은 4억, 25억 초과는 2억으로 제한됩니다. 단순히 LTV 40%가 아니라는 점이 핵심입니다.
셋째, 토지거래허가구역 지정으로 10월 20일부터는 2년 실거주 의무가 생깁니다. 전세를 끼거나 투자 목적으로는 매수가 불가능해집니다.
- 시행일: 규제지역 지정 10월 16일 / 토지거래허가 10월 20일
- 대상지역: 서울 25개구 + 경기 과천·광명·분당·수지 등 12곳
- 실거주 의무: 2년간 직접 거주 필수 (토허구역)
⚡ 내일부터 대출 받기 어려워집니다
10월 16일부터 서울과 경기 주요 지역에서 LTV 40% 규제가 즉시 적용됩니다. 가격대별로 대출한도가 2억~6억으로 제한되기 때문에, 예상보다 훨씬 많은 현금이 필요합니다.
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💰 가격대별 대출한도, 내 경우는 얼마나 될까?
이제 가장 궁금한 부분, "내가 원하는 집을 사려면 대출은 얼마나 받을 수 있고, 현금은 얼마나 필요한가?"를 정확히 알아보겠습니다.
🔹 10억 원 아파트 (노원·도봉·강북 등)
과거에는 현금 3억 + 대출 7억이면 가능했지만, 이제는 현금 6억 + 대출 4억이 필요합니다. 현금이 3억 원 더 필요해졌습니다. 강북 지역은 처음으로 규제지역에 편입되면서 체감 충격이 가장 큰 곳입니다.
🔹 20억 원 아파트 (마포·용산·성동 등)
LTV 40%로 계산하면 8억이지만, 15~25억 구간은 대출한도가 4억으로 제한됩니다. 따라서 현금 16억이 필요하며, 과거보다 10억 원을 더 준비해야 합니다. 한강벨트 실수요자들의 진입 장벽이 크게 높아졌습니다.
🔹 30억 원 아파트 (강남·서초·송파)
25억 초과 구간은 대출한도가 2억으로 제한됩니다. 현금 28억이 필요하며, 상당한 자기자본이 있어야 구매가 가능합니다. 다만 강남3구는 이미 규제지역이었기 때문에 추가 충격은 상대적으로 적은 편입니다.
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아래 링크에 10억·15억·20억·25억·30억 가격대별로 필요한 현금, 규제 전후 비교, 지역별 영향도를 표로 정리해두었습니다. 내가 원하는 집의 시가를 확인하고 정확한 숫자를 파악하세요.
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⚠️ 지금 계약 진행 중이라면? 긴급 체크리스트
가장 급한 건 "지금 계약 진행 중인 분들"입니다. 계약 시점에 따라 규제 적용 여부가 달라지므로 반드시 확인하세요.
🔹 시점별 규제 적용
- 10월 15일 이전 계약: 기존 대출 규정 적용 (LTV 70% 가능)
- 10월 16~19일 계약: LTV 40% 적용, 토지거래허가는 미적용
- 10월 20일 이후 계약: LTV 40% + 2년 실거주 의무
🔹 단계별 대응법
✅ 계약금 지불 전: 은행에 대출 가능 여부를 먼저 확인하세요. 특수조항에 "대출 미승인 시 계약 해제 가능"을 반드시 명시하세요.
✅ 계약금 지불 후: 즉시 은행과 상담해 대출 승인을 받으세요. 부족한 금액을 마련할 방법을 찾아야 하며, 불가능하다면 위약금을 물더라도 계약 해제를 고려해야 합니다.
✅ 잔금 임박: 대출이 안 나오면 계약이 무효가 됩니다. 매도자에게 사정을 설명하고 계약금 반환 협의를 시도하거나, 법률 자문을 받으세요.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 10월 15일 오후에 계약했는데 규제가 적용되나요?
규제는 10월 16일부터 발효되므로, 10월 15일 자정까지 계약서를 작성했다면 기존 규정(LTV 70%)이 적용됩니다. 계약서에 명시된 날짜가 중요하므로 반드시 확인하세요.
Q2. 1주택자인데 추가로 집을 사려면?
규제지역에서 1주택자가 추가 주택을 구매할 때는 LTV 0%가 적용됩니다. 즉, 대출이 전혀 불가능합니다. 다만 기존 주택을 6개월 이내 처분 조건으로 "일시적 2주택자" 인정을 받을 수 있으니 은행에 문의하세요.
Q3. 강북과 강남, 어디가 더 큰 영향을 받나요?
강북(노도강, 금관구)이 더 큰 충격을 받습니다. 처음으로 규제지역에 편입되면서 준비 없이 당했기 때문입니다. 강남3구는 이미 규제지역이었기 때문에 상대적으로 영향이 적습니다.
✅ 마무리하며
10.15 부동산대책은 이재명 정부 출범 이후 가장 강력한 수요 억제책입니다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이면서, 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 크게 높아졌습니다. 특히 15억 초과 주택은 대출한도가 4억 또는 2억으로 제한되어, 상당한 자기자본이 필요한 구조가 되었습니다.
혼란스러운 상황일수록 정확한 정보가 중요합니다. 내가 원하는 집의 정확한 시가를 확인하고, 위에서 안내한 계산법으로 필요한 현금을 미리 파악하세요. 계약 진행 중이라면 오늘 당장 은행에 전화해서 대출 가능 여부를 확인하시길 바랍니다.
💾 10.15 부동산대책 완전정복 가이드
✔️ 37개 규제지역 전체 리스트
✔️ 가격대별 대출한도 상세 계산표
✔️ 서울 vs 경기 지역별 영향 분석
✔️ 계약 진행 중 실전 대응 매뉴얼
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